Kā iegādāties savu pirmo investīciju īpašumu Latvijā: ko iesācēji bieži nepamana

Ieguldīšana nekustamajā īpašumā Latvijā pēdējos gados kļuvusi par vienu no populārākajiem veidiem, kā veidot pasīvus ienākumus un ilgtermiņa kapitālu. Tomēr pirmais investīciju īpašums bieži vien atnes ne tikai peļņu, bet arī dārgas mācību stundas.

Ja apsver domu iegādāties savu pirmo dzīvokli vai māju izīrēšanai, šis raksts palīdzēs saprast, kam pievērst īpašu uzmanību.

Investīciju īpašums nav tas pats, kas mājoklis dzīvošanai

Šī ir pirmā un būtiskākā atšķirība, ko iesācēji nereti nenovērtē.

Latvijā bankas investīciju īpašumus vērtē kā augstāka riska darījumus. Tas nozīmē:

• Parasti nepieciešama 20–30% pirmā iemaksa.
• Procentu likme (EURIBOR + bankas likme) bieži ir augstāka nekā primārajam mājoklim.
• Banka rūpīgi analizēs jūsu ienākumus un esošās saistības.
• Nav pieejamas pirmā mājokļa garantiju programmas, piemēram, Altum atbalsts.

Citiem vārdiem – banka uz šo pirkumu skatās kā uz biznesa projektu, nevis mājokļa vajadzību.

Biežākās finanšu kļūdas

1. Pārāk optimistiski aprēķini

Īpaši, ja runa ir par tirgu tādās pilsētās kā Rīga, šķiet, ka dzīvokli var izīrēt vienmēr un par labu cenu. Realitātē:

• Var būt 1–2 mēnešu vakances periods gadā.
• Īres cenas var svārstīties atkarībā no sezonas.
• Konkurence konkrētā rajonā var būt augsta.

Reģionos, piemēram, Liepāja vai Daugavpils, iegādes cena var būt zemāka, bet arī pieprasījums – nestabilāks.

2. Komunālo maksājumu un apsaimniekošanas izmaksu ignorēšana

Latvijā būtiski faktori ir:

• Apsaimniekošanas maksa.
• Uzkrājuma fonds mājas remontiem.
• Apkures veids.
• Ēkas tehniskais stāvoklis (īpaši sērijveida mājās).

Ja ēka tuvākajos gados plāno renovāciju, jārēķinās ar papildu izmaksām.

3. Kapitālieguldījumu neiekļaušana budžetā

Remonts, mēbeles, sadzīves tehnika, nolietojums – tas viss samazina reālo peļņu. Īstermiņa īres gadījumā izmaksas var būt vēl augstākas.

Juridiskā puse: ko pārbaudīt pirms pirkuma

Pirms parakstāt līgumu:

• Pārbaudiet īpašumu Zemesgrāmatā.
• Noskaidrojiet, vai nav komunālo parādu.
• Izvērtējiet ēkas tehnisko stāvokli.
• Ja īpašums jau tiek izīrēts, pārliecinieties, ka līgumi atbilst Dzīvojamo telpu īres likums prasībām.

Daudzi iesācēji koncentrējas tikai uz cenu, bet ignorē juridiskos riskus.

Nodokļi – realitāte, ko nedrīkst ignorēt

Ienākumi no īres Latvijā ir apliekami ar nodokli. Iespējas ir vairākas:

• Reģistrēt saimniecisko darbību.
• Izvēlēties atbilstošu nodokļu režīmu atkarībā no ienākumu apjoma.
• Iegādāties īpašumu caur SIA.

Iegāde caur SIA var palīdzēt strukturēt riskus un izdevumus, taču bankas bieži prasa lielāku pašu kapitālu.

Papildus jārēķinās ar:

• Nekustamā īpašuma nodokli (likmes nosaka pašvaldība, piemēram, Rīga tās atšķiras atkarībā no īpašuma lietošanas).
• Kapitāla pieauguma nodokli pārdošanas gadījumā.

Īstermiņa īre – vilinoša, bet riskanta

Daudzi investori raugās uz platformām kā Airbnb un redz augstāku potenciālo ienesīgumu.

Tomēr jāņem vērā:

• Sezonāla ienākumu svārstība.
• Pašvaldību regulējums.
• Augstākas uzturēšanas izmaksas.
• Lielāka laika iesaiste.

Īpaši tas attiecas uz Rīgas centru un Jūrmala, kur sezonalitāte ir izteikta.

Galvenā atziņa: tas ir bizness, nevis emociju pirkums

Pirmais investīciju īpašums bieži tiek izvēlēts pēc principa “man pašam patiktu šeit dzīvot”. Taču investoram svarīgāki jautājumi ir:

• Kāds ir reālais ienesīgums?
• Kādi ir riski?
• Vai es varu segt kredīta maksājumus bez īrnieka vismaz 6 mēnešus?
• Kas notiks, ja EURIBOR pieaugs?

Jo konservatīvāks būs jūsu aprēķins, jo drošāka būs investīcija.

Latvijas tirgus piedāvā iespējas – gan galvaspilsētā, gan reģionos. Taču veiksmīgs investors nav tas, kurš atrod “labāko dzīvokli”, bet gan tas, kurš:

• Precīzi aprēķina,
• Izprot juridisko un nodokļu vidi,
• Un domā ilgtermiņā.

Ja pirmajam pirkumam pieiesiet kā biznesa projektam, nevis sapņu mājoklim, izredzes uz stabilu peļņu būtiski pieaug.

Atsauksmes no mūsu klientiem

Vēlos izteikt lielu pateicību Regīnai no Realat par izcilu darbu nekustamā īpašuma darījumā! Viņa palīdzēja man ātri un profesionāli pārdot dzīvokli – viss tika nokārtots tikai 4 dienās, saglabājot augstāko kvalitātes līmeni. Viņa rādīja izcilas… Lasīt vairāk

Marina Zariņa

Labdien, Gribēju pateikties SIA FISSMAN vārdā Ilvaram Turiščevam par profesionālu pieeju komercplatību meklējumos un piedāvājumos. Visi Rīgas nekustamo īpašumu speciālisti meklēja mums piemērotas telpas 6 mēnešus, pirms iepazinos ar Jūsu kompānijas darbinieku Ilvaru T., kurš… Lasīt vairāk

Kristīne Giņko

Esmu ļoti priecīga, ka vērsos uzņēmumā REALAT. Man bija nekustamā īpašuma aģente, kas ir savas jomas profesionāle. Viņa ātri atrada pircēju, un darījums notika ātri un godīgi. Mēs vienmēr bijām saziņā, viņa vienmēr atbildēja uz… Lasīt vairāk

Jekaterina Gurenkova